Calculator chirii sistem real 2023

Anul 2023 vine cu schimbari majore pentru persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor (venituri din chirii).
ANAF a publicat pe site-ul propriu un ghid privind tratamentul fiscal al veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, pe care il puteti gasi aici.

Va punem la dispozitie un Calculator chirii sistem real 2023, cu ajutorul caruia puteti efectua simulari de taxe pentru veniturile din inchiriere in sistem real, pe baza informatiilor contabile.

Ce sunt veniturile din cedarea folosintei bunurilor?

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar,uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente. In categoria veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor, se cuprind:

• veniturile din inchirieri si subinchirieri de bunuri mobile si imobile
• veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal
• veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.

Pot sa am cate chirii vreau?

Conform OPANAF Nr. 2902/2016, persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator, califica aceste venituri in categoria venituri din activitati independente si le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceasta categorie.

Veniturile obtinute din inchirieri si subinchirieri de bunuri imobile, sunt cele din cedarea folosintei locuintei, caselor de vacanta, garajelor, terenurilor si altora asemenea, inclusiv a unor parti din acestea, utilizate in scop de reclama, afisaj si publicitate, a caror folosinta este cedata in baza unor contracte de inchiriere sau subinchiriere, uzufruct si altele asemenea.

Ce este Contractul de locatiune?

Potrivit Codului civil contractele de cedare a folosintei bunurilor sunt cuprinse in denumirea generica a contractelor de locatiune.
Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.
In vederea protejarii dreptului locatorului cu privire la plata chiriei la termenele si in conditiile mentionate in contracte sau, in lipsa acestora, prin lege, Codul civil prevede necesitatea inregistrarii contractelor la organele fiscale.
In urma inregistrarii, contractele de locatiune devin titluri executorii.

Pot declara contractul de inchiriere in orice judet?

Organul fiscal central competent este:
a) organul fiscal central in a carui evidenta locatorul este inregistrat ca platitor de impozite, taxe si contributii;
b) organul fiscal central in a carui raza teritoriala locatorul, persoana fizica rezidenta, are domiciliul fiscal, potrivit legii;
c) organul fiscal in a carui raza teritoriala se afla bunul care face obiectul contractului de locatiune-in cazul persoanelor fizice nerezidente.

Cum se declara la ANAF modificarea sau rezilierea contractului de inchiriere?

Modificarea sau incetarea contractului de locatiune pot fi inregistrate de locator la organul fiscal, prin depunerea cererii, avand bifata in formular casuta „Modificare” sau „Incetare”, dupa caz, insotita de documentele justificative.
Organul fiscal organizeaza evidenta contractelor de locatiune in Registrul contractelor de locatiune care se conduce informatizat, iar inregistrarea contractelor de locatiune se efectueaza in maximum 5 zile de la data depunerii cererii.

Ce obligatii noi am din 2023 in ce priveste contractele de inchiriere?

Pentru contractele incheiate incepand cu 1 ianuarie 2023, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent.

Declararea contractelor de inchiriere se face prin Formularul electronic C168 – Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune.

Prin ce modalitati se depun la ANAF contractele de inchiriere?

Depunerea acestora se poate face prin 3 modalitati:

• La Registratura ANAF
• Prin Posta cu confirmare de primire
• Prin Spatiul Privat Virtual

Conformitatea cu originalul a copiei se efectueaza de catre locator prin inscrierea mentiunii „conform cu originalul” si prin semnatura acestuia.

Se declara la ANAF si contractele vechi de inchiriere?

Incepand cu 1 ianuarie 2023 in cazul contractelor de inchiriere aflate inderulare la data de 1 ianuarie 2023, inregistrarea contractului incheiat intre parti si a modificarilor survenite se efectueaza in termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligatia inregistrarii acestora.

Cum se stabilesc sumele care se declara la ANAF ca venituri din chirii?

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora.

Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad in sarcina proprietarului, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal.

In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

Ce noutati sunt in 2023 in ce priveste veniturile din inchiriere?

Incepand cu anul 2023 s-a eliminat deducerea din venitul brut a cotei de 40%, reprezentand cheltuieli forfetare.

Incepand cu veniturile aferente anului 2023, impozitul pe veniturile din chirii se aplica asupra sumei integrale, fara aplicarea deducerii reprezentand cota forfetara:

„In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat veniturile din arenda si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, venitul brut reprezinta venitul impozabil.”

O alternativa la aceasta majorare de costuri, o reprezinta aplicarea regimului de Impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate.

Cum se determina veniturile de declarat prin impozitarea in sistem real a chiriilor?

Venitul net anual se determina pe baza datelor din contabilitate, ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile deductibile efectuate in scopul realizarii de venituri, in conformitate cu evidenta contabila.

Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la data de 31 decembrie a anului curent, determina, in anul fiscal urmator, venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, utilizand regulile de stabilire a venitului net pentru categoria veniturilor din activitati independente.

Ce obligatii am daca folosesc metoda impozitarii in sistem real a chiriilor?

Persoanele care opteaza pentru determinarea venitului net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, aplica regulile de impunere specifice veniturilor din activitati independente si au urmatoarele obligatii:

• Completarea Registrului de evidenta fiscala
• Conducerea evidentei contabile
• Pastrarea documentelor justificative care au stat la baza inregistratilor in contabilitate (facturi, bonuri, chitante, contracte, etc.).

Pot sa schimb cand vreau optiunea impozitarii in sistem real a chiriilor?

Optiunea de a determina venitul net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, este obligatorie pe o perioada de 2 ani fiscali consecutivi si se considera reinnoita pentru o noua perioada daca contribuabilul nu solicita revenirea la sistemul anterior, prin completarea Declaratiei Unice pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator expirarii perioadei de 2 ani.
Optiunea pentru determinarea venitului net in sistem real se exercita prin completarea Declaratiei Unice cu informatii privind determinarea venitului net anual insistem real si depunerea formularului la ANAF:

• pana la data de 25 mai, inclusiv, in cazul persoanelor care au desfasurat activitate in anul precedent
• in termen de 30 dezile de la inceperea activitatii, in cazul contribuabililor care incep activitatea in cursul anului fiscal.

Ce fel de cheltuieli pot deduce daca optez pentru impozitarea in sistem real a chiriilor?

• cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora
• impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii
• comisionul retinut de intermediar
• primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta
• intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii
• elementele de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului, etc.
• intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze.

Care este cota de impozitare a veniturilor din inchiriere in 2023?

Cota de impozitare este de 10% aplicata asupra venitului net.
Venitul net se stabileste ca diferenta intre veniturile totale (conform contractului) si cheltuielile deductibile inregistrate in contabilitate pe baza de documente justificative.

Pana in ce data se plateste la ANAF impozitul pe veniturile din chirii?

Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului.
Plata se poate face si in cursul anului pentru care se declara veniturile, dar nu mai tarziu de data de 25 mai a anului urmator.

Se datoreaza contributie la sanatate (CASS) pentru veniturile din chirii in 2023?

Pentru veniturile din chirii se datoreaza CASS, daca veniturile depasesc urmatoarele plafoane:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei Unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei Unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de de punerea Declaratiei Unice, in cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe tara.

Se datoreaza TVA pentru veniturile din inchiriere?

Arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul debunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada sunt operatiuni scutite de TVA, cu urmatoarele exceptii:

• operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cufunctie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping
• inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor
• inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile
• inchirierea seifurilor.

Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite mentionate mai sus.

Optiunea se notifica organelor fiscale competente prin depunerea formularului „NOTIFICARE privind optiunea de taxare a operatiunilor”.

Persoana impozabila stabilita in Romania, neinregistrata in scopuri de TVA, trebuie sa solicite inregistrarea, daca opteaza pentru taxare, si sa depuna notificarea.

In urma depunerii declaratiei de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal competent va emite certificatul de inregistrare in scopuri de TVA pe care este inscris codul si data de la care este valabila inregistrarea in scopuri de TVA.

Dupa eliberarea certificatului de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal va inscrie contribuabilul in Registrul persoanelor impozabile inregistrate in scopuri de TVA.

Pentru servicii de consultanta si contabilitate, nu ezitati sa ne contactati la:
Telefon: 0741 228 697 sau la e-mail: contact@contabilitatepebune.ro.

Acest calculator este pus la dispozitia dumneavoastra pentru a fi folosit numai cu scopul efectuarii unor simulari/ estimari privind calculul veniturilor din chirii in sistem real. Acest calculator pentru calcularea impozitului pe venitul din inchiriere in sistem real nu acopera toate particularitatile posibile.
LIN Premium Conta isi declina orice responsabilitate fata de orice persoana cu privire la orice fapt rezultat ca urmare a utilizarii acestui calculator pentru calcularea impozitului pe chirii in sistem real. Recomandam sa solicitati o analiza a cazului dumneavoastra si o opinie personalizata inainte de a intreprinde actiuni bazate pe calculele efectuate cu ajutorul calculatorului pentru calcularea impozitului pe venitul PFA in sistem real.