Calculator impozit pe chirii
Trage de slider sau scrie chiria direct ✎ — vezi cât reține chiriașul, cât plătești tu prin Declarația unică și cât îți rămâne la final.
Regimul turistic se aplică pentru 1–7 camere închiriate turiștilor (maximum 30 de zile de persoană), cu înregistrare la primărie.
—
Vezi detalierea calculului
Plafonul CASS pe trepte
Pragurile se raportează la salariul minim de la 1 ianuarie 2026 (4.050 lei) pentru tot anul. CASS se datorează o singură dată, pe venitul net cumulat din toate contractele plus alte venituri pasive — nu se calculează pe fiecare chirie separat și nu se reține niciodată de chiriaș.
Opțiuni avansate
Dividende, dobânzi, drepturi de autor, câștiguri din criptomonede sau acțiuni. Se cumulează cu venitul net din chirii pentru pragurile CASS.
Cum se calculează · termene și declarații
Venitul net = chiria brută minus cota forfetară: 20% la închirierea standard, 30% în regim turistic. Impozitul e 10% pe venitul net — adică efectiv 8% din chirie la standard și 7% la turistic. Nu se datorează CAS pe venituri din chirii.
Cine reține impozitul. Dacă chiriașul e persoană juridică sau altă entitate obligată să conducă evidență contabilă, el reține impozitul la sursă și îl virează în numele tău — primești chiria deja fără impozit. Dacă e persoană fizică, încasezi chiria întreagă și declari singur, prin Declarația unică.
CASS nu se reține niciodată de chiriaș, nici măcar când e firmă. O declari și o plătești tu, prin D212, până la 25 mai anul următor. Sumele sunt fixe pe treaptă: 2.430 lei peste 6 salarii minime, 4.860 peste 12 și 9.720 peste 24.
Când ai mai multe contracte, pragul CASS se verifică pe venitul net cumulat din toate, nu pe fiecare în parte. E greșeala cea mai frecventă: cineva cu trei chirii mici sub prag poate depăși plafonul pe total.
Înregistrarea contractului. Fiecare contract de închiriere se înregistrează la ANAF prin formularul C168, în 30 de zile de la încheiere. Modificarea sau încetarea se comunică tot în 30 de zile.
Bază legală: Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art. 83–90, 170), OUG nr. 115/2023. Rezultate orientative — pentru situația ta concretă, cere o consultație.
Cât plătești la stat pentru chirie în 2026
Vestea bună: impozitul pe chirii nu se aplică pe toată suma încasată, ci pe o parte din ea. Cu cota forfetară de cheltuieli, impozitul real ajunge la doar 8% din chirie. Calculatorul de mai sus îți arată în câteva secunde cât ai de plată; mai jos îți explic exact cum se ajunge la cifra aceea.
Cum se calculează, pas cu pas
1. Cota forfetară de 20% și impozitul de 10%
Din chiria brută se scade automat o cotă forfetară de cheltuieli de 20%, iar impozitul de 10% se aplică pe restul (venitul net = 80% din brut). Practic, plătești un impozit efectiv de 8% din chirie. Exemplu: la 36.000 lei chirie pe an, venitul net impozabil e 28.800 lei, iar impozitul 2.880 lei.
2. Fără CAS, dar cu CASS peste anumite praguri
La chirii nu se datorează CAS (pensie). Se poate datora însă CASS (sănătate), dar numai dacă venitul net (după forfetar), cumulat cu alte venituri pasive, depășește pragurile raportate la salariul minim de 4.050 lei:
- sub 24.300 lei → CASS 0;
- 24.300–48.600 lei → CASS 2.430 lei;
- 48.600–97.200 lei → CASS 4.860 lei;
- peste 97.200 lei → CASS 9.720 lei (plafonat).
Atenție la cumulare: CASS se calculează pe venitul net din chirii plus alte venituri pasive (dividende, dobânzi, drepturi de autor, câștiguri din crypto). Dacă ai și alte astfel de venituri, poți atinge pragul mai repede.
Standard sau regim turistic?
Pentru închirierea obișnuită pe termen lung, forfetarul e de 20%. Pentru închirierea în regim turistic (1–7 camere în locuință proprie, oferite turiștilor pe perioade scurte), forfetarul e de 30% — deci impozit efectiv de 7% în loc de 8%. Ai nevoie de înregistrare la primărie ca structură de primire turistică și declari opțiunea în Declarația Unică. Peste 7 camere, activitatea devine economică și trebuie trecută pe PFA sau SRL.
Cine plătește impozitul: tu sau chiriașul
Depinde de cine e chiriașul:
- Chiriaș persoană fizică — încasezi chiria întreagă și declari singur, prin Declarația Unică (formularul 212), până pe 25 mai anul următor.
- Chiriaș firmă (SRL, PFA, altă entitate cu contabilitate) — firma reține impozitul la sursă și îl virează la ANAF în numele tău; tu primești chiria deja fără impozit. CASS rămâne însă în sarcina ta, prin Declarația Unică, dacă depășești pragul.
Vezi cât îți rămâne, pe cifrele tale
Introdu chiria, alege regimul și vezi instant forfetarul, impozitul, CASS și suma care îți rămâne net.
Calculează impozitul pe chirieDacă te gândești dacă merită să treci închirierea pe o firmă, compară în calculatorul PFA vs SRL. Iar dacă vrei să înființezi o firmă pentru activitatea imobiliară, vezi pașii de înființare.
Întrebări frecvente
Cât e impozitul pe chirii în 2026?
10% aplicat pe venitul net (chiria minus cota forfetară de 20%), adică efectiv 8% din chiria brută. La 2.000 lei/lună (24.000 lei/an), impozitul este 1.920 lei pe an.
Ce este cota forfetară de 20%?
O deducere automată de cheltuieli (uzură, reparații, administrare) pe care ANAF o recunoaște fără documente. Impozitul de 10% se calculează doar pe 80% din chirie. La regimul turistic, forfetarul este 30%.
Se plătește CAS pe veniturile din chirii?
Nu. La chirii nu se datorează CAS (pensie). Se poate datora doar CASS (sănătate), dacă venitul net depășește pragul de 6 salarii minime (24.300 lei), cumulat cu alte venituri pasive.
Când datorez CASS pe chirii și cât?
Dacă venitul net (după forfetar), cumulat cu alte venituri pasive, depășește 24.300 lei/an. CASS este 2.430 / 4.860 / 9.720 lei pe cele trei trepte (6 / 12 / 24 salarii minime), plafonat.
Cine plătește impozitul dacă închiriez unei firme?
Firma reține impozitul la sursă și îl virează la ANAF în numele tău — primești chiria deja fără impozit. Tu rămâi obligat să declari CASS prin Declarația Unică, dacă depășești pragul.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere?
Da. Contractul se înregistrează la ANAF prin formularul C168, în 30 de zile de la semnare. Venitul se declară anual prin Declarația Unică (D212), până pe 25 mai.
Ai mai multe imobile sau situații mai complexe? Hai să le punem la punct.
Calculatorul îți dă estimarea. O analiză pe cazul tău îți spune ce regim ți se potrivește, cum declari corect mai multe contracte și când merită să treci activitatea pe o firmă.
Discută cu un consultantRăspuns clar, pe înțelesul tău și pe cazul tău.
Calculatoare utile
Calculator dividende — brut la net
Cât îți rămâne din dividende după impozit și CASS — util pentru cumulul de venituri pasive.
Deschide → PFA vs SRLPFA sau SRL — cât rămâne în mână
Dacă activitatea imobiliară crește, vezi când o firmă te-ar lăsa cu mai mulți bani.
Deschide → MicroîntreprindereCalculator microîntreprindere
Dacă muți imobilele pe SRL, vezi cât plătești pe regimul micro până în mână.
Deschide →